John WORTH：房地產(chǎn)信托具有長期多元化投資優(yōu)勢

　　和訊網(wǎng)消息 2019年中國財富論壇于本月6日至7日在青島舉行，本次論壇圍繞“財富助力航運貿(mào)易金融創(chuàng)新”這一主題展開，論壇由青島市人民政府主辦，《財經(jīng)》(博客,微博)、《財經(jīng)》智庫承辦，和訊網(wǎng)作為特邀媒體全程直播。

John WORTH

　　全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）研究和投資推廣事務(wù)執(zhí)行副總裁、前美國國家信用社管理局首席經(jīng)濟學(xué)家John WORTH在論壇的全體大會“逆周期下的財富管理新格局”上發(fā)表演講。

　　以下為講話實錄：

　　John WORTH：謝謝，財富管理這個問題，首先從微觀角度來看，就是從家庭、個人的角度來看，我重復(fù)一下其他專家講的關(guān)鍵詞：長期視角。多元的配置還有長期投資視角，我作為美國經(jīng)濟的決策者，過去在美國的金融監(jiān)管機構(gòu)工作過，我其實想跟大家分享一下，對經(jīng)濟的逆周期運行也是好的。

　　房地產(chǎn)信托有什么樣的好處？

　　我們來講長期的投資視角。在長期，怎么把投資組合更好多元化呢？我們研究表明，房地產(chǎn)市場是非常好的投資多元化的領(lǐng)域，因為房地產(chǎn)在經(jīng)濟中扮演非常重要的角色。總體的股權(quán)投資回報和房地產(chǎn)回報之間的相關(guān)性和其它相關(guān)性相比要更低，比如說對公基金和私募，和整個股票市場，他們之間的相關(guān)性非常低？為什么？因為房地產(chǎn)是非常獨有的供應(yīng)方的功能，你可以快速提升供應(yīng)量，只要有需求。但是在房地產(chǎn)的產(chǎn)品供應(yīng)是很難的，一個地產(chǎn)，一個物業(yè)完全開發(fā)出來，是要很長時間的。從長期來看，我們?nèi)绻�看長期投資時期，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)和其它的金融經(jīng)濟的部門之間的相關(guān)性，隨著時間推移這個相關(guān)性會越來越低。投資組合在美國是這樣的，個人有15%-20%的資產(chǎn)最好投到商業(yè)地產(chǎn)，并不是說住房，而是投入到能產(chǎn)生租金的地產(chǎn)。絕大多數(shù)的美國人，他們都多多少少有這種投資，在房地產(chǎn)這塊。比如說任何一個人在美國，你自己有養(yǎng)老金的積累，中間會通過資管公司有一部分是投入房地產(chǎn)，這種投資也是每年累計，在不斷增長，最終達到15%的最優(yōu)占比。他們使用的載體是房地產(chǎn)投資信托，現(xiàn)在40%的美國人有房地產(chǎn)投資信托的份額，總市值是一萬億美金。回報是使他們的投資組合多元化。

　　我想問一個問題，從宏觀經(jīng)濟角度來看，怎么看待這個問題，我們有哪些有效工具。我覺得有些工具對個人投資組合有好處，同時對經(jīng)濟宏觀表現(xiàn)有好處，在美國過去，我們碰到了金融危機和金融的衰退，我們發(fā)現(xiàn)在美國出現(xiàn)了信貸的危機，我們發(fā)現(xiàn)的就是銀行募集新資金比較困難，對某些資產(chǎn)類別，大家比較憂慮。全球的經(jīng)濟受經(jīng)濟危機的影響，美國也是。這其中也有一些亮點，就是房地產(chǎn)信托投資，資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)中和其它的資產(chǎn)類別相比，它的杠桿率較低，金融危機爆發(fā)后，它是重新拓展業(yè)務(wù)，重新募集大量基金的類別。它對整個宏觀經(jīng)濟的運行是有好處的，因為有大量資金的涌入商業(yè)地產(chǎn)，而且促進了經(jīng)濟的擴增。其實不僅保護了個人投資者，而且我們出臺相應(yīng)的政策，能夠使經(jīng)濟擺脫衰退，能夠盡快進入擴張的階段，我覺得這是房地產(chǎn)投資信托非常獨特的效應(yīng)。恰恰源于它獨有的結(jié)構(gòu)，在市場中可以很快募集很多資金。能夠幫助個人，也能夠幫助經(jīng)濟。

　　主持人：大家知道美聯(lián)儲不出意外的話，在7月開啟降息的進程，Martin MAURER您怎么看？現(xiàn)在不僅是美國，包括很多經(jīng)濟體都在降息，全球再次面臨貨幣大寬松的局面，貨幣的寬松，經(jīng)濟的低迷，對各個國家的財富管理行業(yè)意味著什么？會有哪些影響？

　　John WORTH：美國貨幣對美國經(jīng)濟的影響，我們現(xiàn)在看到有一些泡沫的活動，有一些投機的活動，在行業(yè)當(dāng)中存在，但是它們并不是廣泛存在的。而且它們潛在的風(fēng)險窗口和以前不太一樣，2008年有貸款支持的債券，那時候是低品質(zhì)的借貸，后來引發(fā)了金融危機。金融危機都是不一樣的，不能總是利用上一次金融危機爆發(fā)的因素預(yù)測下一次金融危機。目前狀況說，我們沒有看到像上一次金融危機那樣預(yù)警的狀況。在2014年、2015年時候，金融危機之前有很多跡象，但是現(xiàn)在并沒有看到。

　　主持人：中國現(xiàn)在財富管理的規(guī)模非常大，其中一部分越來越配置在美國市場上，大家對美國的經(jīng)濟狀況，包括美國的股市，房地產(chǎn)市場也好非常關(guān)心。您作為一個來自美國的投資專家，中國未來有更大的規(guī)模和比例投資在美國市場，您有什么建議？這么大的財富管理需求如何在美國更好地規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)它的價值。

　　John WORTH：我想關(guān)鍵的就是和前面談的話題是一樣，首先就是要有長期投資的視角，不要只是說利用短期的波動或者短期的配置來獲利，要覆蓋各個不同的資產(chǎn)類別，要有長期的承諾，而且渡過短期波動。目前美國的投資狀況，美國經(jīng)濟進入危機的可能性，對我來說是很低的，但是經(jīng)濟放緩的可能性應(yīng)該是比較高的，看起來，我們陷入了經(jīng)濟放緩的第二年，當(dāng)我們進入到危機的時候，通過用汽車行業(yè)的類比就是發(fā)動機過熱了，我們陷入了緩慢經(jīng)濟增長的時期。當(dāng)然，目前利率比較低，世界各地利率都是比較低，主要是因為世界各地增長都是非常緩慢的。

　　主持人：我還是要問Libra的問題，您對這個問題的前景也好，它的發(fā)展，您是怎么看？

　　John WORTH：和其他專家的意見是一致的，有這么多的各種加密貨幣，這些技術(shù)大家很感興趣，其實主要還是技術(shù)應(yīng)用問題，作為一個投資的產(chǎn)品，我覺得這個還是非常有風(fēng)險的東西，臉書的做法和方案，我覺得在美國市場，美國的支付系統(tǒng)其實都不知道Libra到底是干嗎，其它產(chǎn)品早已完成了它想完成的使命，獲得說有了Libra之后，使得支付體系更加有效嗎？不好說，我個人的理解，我覺得Libra，它好像也不是革命性的東西，它也不是填補了過去消費者需求當(dāng)中的空缺，至少在資產(chǎn)管理角度來說，沒有填補這個空缺。這個還是投機性的投資，高度風(fēng)險的投資，它的最終目標(biāo)是什么呢？加密貨幣最終的目標(biāo)是什么？我覺得最終實現(xiàn)的價值非常有限。