【千億揭秘(19)丨融信中國】踏準周期，一躍千億

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　　融信中國于2003年成立于福州，專注于改善型住宅開發，2008年之前深耕福州，成為區域性龍頭房企；2009-2012年進入漳州、廈門等市場，業務范圍拓展至閩南區域；2013年公司重點布局長三角，先后進入上海、杭州等城市；2016年1月，公司在港交所上市，確定了“以上海為中心，輻射全國一二線城市”的發展方向。此后三年間銷售規模連續翻番增長，由2015年的119.2億元猛增至2018年的1218.8億元，成功跨越千億大關。

　　一、投資精準，戰略獨到

　　（1）長三角入駐正當時

　　全國70大中城市商品住宅價格指數顯示，2013年下半年開始至2015年中期，商品住宅均價增速進入下行通道，甚至一度出現負增長。此時間段內，我國一二線城市的平均成交樓面價穩定在較低水平。2015年，除了福州、漳州、廈門福建大本營之外，公司在上海和杭州的土地儲備占比達到24%；2016年，公司又新進入南京、昆山，在長三角的土地儲備占比已達到40%。

　　2016年開始，房地產行業迎來牛市，地價及房價均出現大幅增長。2016至2018年，公司銷售規模連續三年翻番增長最重要的原因正是在這一波牛市的前夜，精準布局長三角區域，重倉上升潛力巨大的杭州、上海等城市，提前鎖定低價地，此后享受地價和房價同時上升的紅利。

　　（2）收購擴張，全國布局

　　2017年7月，公司收購寧波海亮和安徽海亮各55%股權，獲得海亮地產位于中西部省會及周邊地區共17個城市的35個項目，新增土地儲備超過500萬平方米，進駐蘇州、合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等熱點潛力城市。2018年2月，公司收購鄭州清華園房地產開發有限公司100%股權，獲得了鄭州29.53萬平方米的項目。

　　通過收購，公司快速將業務拓展到中西部區域。2017年，公司新進入21個城市，新增78幅地塊，新增1481.5萬平方米土地儲備（權益面積745.8萬平方米）。至2017年末，公司已經完成了包括長三角、海峽西岸、京津冀、大灣區、中部、西部、成渝、長江中游八大城市群在內的全國化布局，重點深耕長三角和海西區域。遍布全國的項目為公司銷售規模的擴張提供了有力的支撐，西安、阜陽、六安等城市來自海亮的項目在2018年集中發力。隨著各地樓盤逐步封頂、銷售，立足全國化視野的融信中國在2018一躍千億早已是意料之中的事情。

　　二、合作開發，釋放規模

　　2016年以來公司投資力度加大，2016、2017年新增土地儲備建筑面積分別為527.1萬平方米和1481.5萬平方米，分別是當年銷售面積的3.8倍和6.2倍。公司土地儲備豐富，2015年至2017年公司土地儲備存續比高于7，至2018年中期，公司土地儲備總建面達2517萬平方米。2015至2017年，公司總土地儲備中一二線城市土儲占比在60%至80%區間內浮動，且主要分布在城市的核心地段，這一布局與公司主打的中高端住宅產品線十分契合。

　　公司新增土儲的權益比重一致保持在50%左右，在行業內處于較低水平，主要原因在于公司除了傳統招拍掛拿地之外，還注重輕資產運營模式，與萬科、綠地、碧桂園、保利等龍頭房企合作拿地、聯合開發。公司有著多年中高端產品開發與運營的經驗，可以通過輸出管理理念、操盤經驗實現品牌溢價。數據顯示，公司各年拿地平均樓面價占當年銷售均價的40%左右，較低的土地成本占比為公司爭取了更大的盈利空間。另外，與大型房企合作可以減少進入新區域的阻力，降低拿地成本，減輕資金壓力，以有限的資金涉及更多的項目，打開規模增長空間。

　　三、產品卓越，運營高效

　　公司的住宅產品指向改善性需求，堅持打造高標桿產品提升業主住房體驗。公司積極尋求與世界頂尖團隊合作，全力打造融信特色，關注世界主流居住文化，產品不斷迭代進化，目前已形成世紀系、公館系、中心系、府系、瀾系等多元化產品線。公司所重點布局的福州、杭州、上海等重點一二線城市中，人們的購買能力強，住房改善性需求更為強烈，公司抓住主力需求，促進了銷售規模的增長。

　　除了卓越的產品品質，公司還通過優化組織結構標準化開發流程來提升運營效率。公司的管理構架較為扁平，主要分為集團和項目公司兩級，有力地減少了整體投資、開發策略的反應時間。公司內部已經建立了標準化流程，從項目的審批、啟動、設計到建材的采購、樣品房的開發、建設再到最終的銷售和交付，可以實現精確的節點控制，能夠提高開發效率，有效降低成本。另外，公司儲備有實力強勁的銷售團隊，能夠結合項目特點、市場走勢、同期可比項目有彈性地定價和推盤，從而實現快速去化。

　　融信中國，2013年之前限于福建一隅，規模增速緩慢。2013年之后從長三角開始布局全國，在2015至2017年房地產牛市行情到來之前，完成核心城市部署，此后實現規模跳漲，僅用短短三年時間，從默默無聞之流一躍成為全國排名24的千億級房企，此謂“踏準周期，一躍千億”。

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