三四線的艱難，才剛剛開始！

　　來源：米宅（ID：MizhaiPlus）；作者：喬妹

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　　最近，我們經(jīng)常看到一些這樣的言論——

　　各地房貸利率不斷下調(diào)，部分城市更是連續(xù)回落，房價要漲啊。

　　全國至少21城調(diào)控松綁，限售、限貸松動，落戶、社保放寬，房價要漲啊。

　　1-2月，上海二手房成交2.6萬套，同比增長近4成，南京3000人看房，房價要漲啊。

　　杭州、蘇州、溫州等城市，土地拍出高溢價率，房價要漲啊。

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　　諸多的一系列動作，所有人都在感慨：壓制了半年的房價，就要壓不住了。

　　就在大家剛剛開始興奮的時候，一波數(shù)據(jù)襲來。

　　最近，國家統(tǒng)計局公布了2019年前2月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項數(shù)據(jù)。其中，商品房銷售面積同比下降3.6%，新開工面積和土地購置面積增速也都大幅下滑。

　　易居研究院發(fā)布了全國40城2019年2月份表現(xiàn)，拎出幾組數(shù)據(jù)：

　　2019年2月，40個典型城市新建商品住宅成交面積同比下降13%。其中，三四線城市成交面積同比下降20%。

　　由此可見，2019年開局并不太順利，樓市小陽春更多只是人為炒作。特別是三四線小城，壓力山大。

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　　樓市下行，特價房涌現(xiàn)，降價成必然。

　　但，房價不是你想降，想降就能降。

　　前段時間，一個典型的例子出現(xiàn)在江西贛縣。

　　江西贛州市贛縣區(qū)一紙緊急通知，叫停區(qū)域內(nèi)所有“特價房”銷售，同時要求3月銷售價格不得低于2月。

　　為什么不允許降價呢？原因很簡單。

　　推出“特價房”降價銷售，固然可能讓開發(fā)商全身而退，但勢必引起其他樓盤跟進(jìn)。一旦跟進(jìn)，勢必引發(fā)更多“降價維權(quán)”打砸售樓部的情況。到時候，可有的忙了。

　　而且，降價可能會對銀行貸款造成一定的風(fēng)險。

　　另外，還有一個原因就是，降價會影響地方ZF一項重要的收入，賣地收入。

　　所以，地方ZF一定會千方百計維護(hù)房價的穩(wěn)定。當(dāng)然，這也奉行了剛剛結(jié)束的“兩會”所倡導(dǎo)的，維穩(wěn)的核心目標(biāo)。保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落，當(dāng)年是限漲，現(xiàn)在是限跌，并不新鮮。

　　那么，為什么是這個城市？

　　贛縣屬于贛州，而贛州只是江西的一座小城。但這一切的發(fā)生，是有原因的。

　　記得我在2月份發(fā)過的一篇文章《多地春節(jié)0成交！三四線囤積的隱患已經(jīng)爆發(fā)！》中，就點名了這座小城的樓市下行壓力。

　　春節(jié)期間，贛州早早開啟“休假模式”，全市大概60多個樓盤中，售樓部普遍初二、初三開始上班，部分賣的不好的樓盤每天只安排值班。樓盤日均到訪量低于5組。房價只能從高位回落。

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　　其實，進(jìn)入2019年，“降價未遂”事件，已經(jīng)不是第一次了。

　　1月，安徽蕪湖某盤降價5000，引老業(yè)主不滿維權(quán)。隨后，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ�要求開發(fā)商停止降價銷售。

　　2月，江蘇邳州某盤降價2000，被當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商會通報批評，稱其嚴(yán)重擾亂市場秩序。

　　再加上這次的贛州，你會發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)“降價未遂”的，大都是一些三四線小城。

　　從中可以窺探出一些信號，三四線面臨的下行壓力還是比較大的。

　　未來，調(diào)控政策也會集中在三四線小城，重點是防止房價下跌。

　　比如——

　　菏澤取消商品房限售。

　　衡陽暫停執(zhí)行限價政策。

　　安徽阜陽取消土地限價條款。

　　馬鞍山首付最低兩成，四大行恢復(fù)認(rèn)貸不認(rèn)房。

　　還有最近的菏澤成武縣，農(nóng)民進(jìn)城買首套房每平補300元，房貸利率9折。

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　　可這些松動的政策對于三四線小城來說，很可能只是揚湯止沸。

　　比如說“降價未遂”，只能在很表面的數(shù)字上穩(wěn)定市場，暫時緩解業(yè)主的緊張情緒，卻無法真正扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。同時，強行讓開發(fā)商維持一個市場高位，會將開發(fā)商拖入泥淖。

　　事實上，是三四線小城自身的基本面出了問題。

　　我們從最根本的供求關(guān)系來看。

　　先看供應(yīng)——

　　我們知道，三四線的命脈就是土地，下面是一張極其重要的圖片。

　　注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)

　　可以看到，近兩年，三四線小城的土地成交量越來越大，地方ZF在踴躍賣，開發(fā)商也在踴躍拿。

　　土地從成交到上市，一般約8個月左右的時間。也就是說，2018年成交的這些土地，正常情況下經(jīng)過8個月左右的時間，會在2019、2020年轉(zhuǎn)化成住宅供應(yīng)。

　　理論上，對于三四線小城來說，在2019、2020年，會集中有龐大的住宅供應(yīng)，三四線將進(jìn)入新的去庫存階段。

　　再看需求——

　　三四線小城一直是棚改的主要對象，棚改貨幣化安置會釋放出很多購房需求。

　　可是，2019年，各省市對棚改目標(biāo)都做了巨大調(diào)整，有的城市棚改計劃被“腰斬”，甚至“膝蓋斬”。

　　在2016、2017、2018年連續(xù)三年提出棚改具體目標(biāo)之后，2019年的“兩會”，并沒有提出關(guān)于棚改的任何一個數(shù)據(jù)型指標(biāo)，只是短短一句“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”。顯然，棚改力度已經(jīng)減弱。

　　棚改貨幣化收緊，勢必出現(xiàn)購買力不足，投資需求逃離。最終，銷售下降，投資下降，土地購置下降，市場難以持續(xù)，負(fù)增長甚至是銷售下滑是不可避免的。

　　舉個例子——

　　紹興某縣級市，2016年開始全面鋪開棚改，隨著三年拆改目標(biāo)基本完成，棚改貨幣化收緊，以及2018 年下半年全市新增的貨幣化安置拆改銳減，帶來的直接后果就是樓市新增購買力的缺失，成交量隨之?dāng)嘌率奖┑��?/p>

　　注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)

　　不巧的是，“降價未遂”的江西贛州也是一樣的結(jié)果。

　　在2015年和2016年，贛州中心城區(qū)的棚改貨幣化程度高達(dá)90%以上，補償標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高，造就了一大批拆遷土豪。2018年，贛州棚改46946戶，2019年棚改的指標(biāo)變成了16290戶，少了一半還不止。

　　從2018年下半年收緊棚改貨幣化補償之后，這里購房需求大幅減少，棚改客戶成交占比由原來的30%降到5%。

　　而上面這兩個小城，只是眾多三四線的一個縮影。

　　再加上返鄉(xiāng)置業(yè)的降溫，很明顯，供求極度不平衡，這才是三四線小城最根本的問題所在。

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　　近日，住建部發(fā)布了棚改工作擬激勵城市名單公示，一共有12個城市在列。其中，大部分都是三四線小城。

　　于是，有人高呼，三四線的熱度又回來了。

　　可為什么偏偏這些城市？為什么其他城市沒有這種激勵呢？仔細(xì)想想，這不也能看做是一種對三四線的“調(diào)控放松”方式嗎？

　　近日，去豫南某縣城調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個樓盤的產(chǎn)品，很多年前賣1萬多，現(xiàn)在依然賣1萬多。更關(guān)鍵的是，明明已經(jīng)交房多年，卻全部空置，雜草叢生。這給我很大的觸動。

　　市場好的時候，三四線最后一個輪到。

　　市場不好的時候，三四線第一個淪陷。

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